新房销售：春节后市场逐渐回暖，价格呈现结构性上涨
成交量：春节后市场活跃度提升
2025年1-2月，全国35个重点城市商品房累计成交面积为1787万平方米，同比下降6.57%，降幅相较于2024年全年的19.28%有所收窄。尤其值得关注的是，春节后的市场表现呈现积极态势。春节后第三周，成交面积达到239万平方米，相较于2024年同期增长了12.67%，显示出市场活跃度的显著提升。
价格：结构性上涨显现
2月份，百城新房价格出现结构性上涨，环比增长0.11%，同比增长2.73%。这意味着部分城市或区域的新房价格出现了较为明显的上涨，拉动了整体价格水平。
房企表现：头部企业销售额显著增长
头部房企表现亮眼。2025年1-2月，中国海外发展、华润置地、建发房产等头部房企累计权益销售金额同比涨幅均超过20%，显示出这些企业在市场复苏过程中更具优势。
市场展望：3月或延续增长态势
随着3月传统营销旺季的到来，房企推盘力度加大，预计新房成交量环比或将延续增长势头。市场供应的增加以及促销活动的开展，有望进一步刺激购房需求。
二手房销售：成交热度不减，价格跌幅收窄
成交量：持续增长，市场活跃
2025年1-2月，15个重点城市二手房累计成交面积为1433万平方米，同比增长27.69%，延续了2024年全年7.56%的增长态势。值得注意的是，15城二手房成交面积已同比连续9个月保持正增长，表明二手房市场持续活跃。
价格：跌幅收窄，城市间表现分化
2月份，百城二手房价格环比下降0.42%，但已连续7个月环比降幅收窄，同比下降7.26%。这表明二手房价格下跌的趋势正在放缓。不同城市之间表现有所分化，例如，成都已连续4个月环比增长，显示出较强的市场韧性。
市场展望：成交量或将继续增长
二手房市场延续了2024年以来的热度，预计3月份成交量或仍保持增长，对价格形成一定的支撑。成交量的持续增长有望缓解价格下跌的压力。
土地市场：成交规模略降，优质地块带动地价上涨
成交情况：规模小幅下降，但地价显著提升
2025年1-2月，全国300城宅地累计成交面积为2744万平方米，同比下降1.55%，降幅小于2024年全年的22.63%。然而，累计成交楼面均价为7881元/平方米，同比大幅上升41.92%，显示出地价上涨的强劲势头。
原因分析：优质地块供应增加，房企拿地积极性提高
地方政府调整供地结构，推出优质核心地块，是地价上涨的主要原因。房企对优质地块的拿地积极性有所提升，导致竞争加剧。2025年1月、2月，全国300城宅地溢价率分别为11.19%、14.09%，是2022年以来首次溢价率超过10%，部分城市成交多宗高溢价地块，进一步印证了这一趋势。
市场展望：新房供需平衡有望逐步修复
随着各城市优化土地供给结构、加速新房库存去化，预计新房供需平衡有望逐步得到修复。土地市场的积极变化将有助于稳定房地产市场预期。
投资建议：持续关注头部央国企和改善型房企
投资逻辑：供给端和需求端均呈现积极信号
2025年以来，房地产市场在供给端和需求端均呈现出积极信号。供给端方面，各地优化土地供给，优质地块高溢价成交，存量土地收储稳步推进，有望持续改善市场预期，为销量企稳提供支撑。需求端方面，新房市场逐步回暖，二手房市场热度延续，3月迎来传统营销旺季，重点城市新房供给充足，销量或保持环比增长。
推荐标的：头部央国企、改善型房企以及具有竞争力的房产中介平台
鉴于以上分析，建议关注以下几类企业：
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头部央国企和改善型房企：这类企业通常具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高，服务好。推荐关注如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。
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拥有核心竞争力的房产中介平台：推荐关注如我爱我家等。
风险提示
潜在风险：政策效果不及预期、房企流动性风险、市场信心不足
需要注意的是，房地产市场仍然存在一些潜在风险，可能影响投资回报：
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政策效果不达预期：如果政府出台的各项支持政策效果不及预期，可能无法有效提振市场信心，导致销量增长放缓。
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房企流动性风险加剧：部分房企仍然面临流动性压力，如果融资环境持续紧张，可能引发债务违约风险，影响市场稳定。
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市场信心不足：如果宏观经济形势恶化，或者房地产市场出现负面消息，可能导致购房者信心下降，从而影响销量。